Dans son rapport thématique de septembre 2024 [1] – dont le titre était évocateur – la Cour des comptes mettait en avant le décalage entre d’une part, un droit de l’urbanisme complexe et instable mettant en œuvre localement des procédures lourdes et onéreuses et, d’autre part, le constat d’un édifice juridiquement fragile, d’une faible intelligibilité pour les pétitionnaires, issu de la multiplication par les élus eux-mêmes de stratégies de contournement et, au final, d’un respect parfois relatif de la norme applicable.
Elle concluait en posant 7 recommandations visant à la clarification, l’amélioration, la simplification et la sécurisation en matière d’urbanisme.
C’est dans cette droite ligne que la proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement a été déposée le 1er avril 2025.
Les objectifs de ce projet de loi sont clairement annoncés :
- simplifier les procédures à la charge des collectivités territoriales en matière d’urbanisme, d’aménagement et de construction ;
- simplifier la délivrance des autorisations d’urbanisme et les renforcer ;
- faciliter la production de logements abordables à destination des travailleurs, dans les territoires marqués par une ré‑industrialisation menée de manière volontariste.
Pour parvenir à ces objectifs, voici un aperçu des principales mesures prévues dans le projet de loi qui a été adopté le 15 octobre dernier par l’Assemblée nationale.
- Fusion des SCoT et PLUi dans un document d’urbanisme unique
Lorsque le périmètre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de document d’urbanisme recouvre exactement le périmètre d’un schéma de cohérence territoriale, cet établissement à la possibilité d’élaborer un document d’urbanisme unique ayant les effets d’un schéma de cohérence territoriale et d’un plan local d’urbanisme intercommunal (nouvel article L. 146-1 du code de l’urbanisme).
- Dérogations à l’implantation et réfections de constructions
Réalisation d’opérations de logements destinés à l’usage des étudiants : L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut, par décision motivée, déroger, dans les zones urbaines ou à urbaniser, aux règles du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu pour permettre la réalisation d’opérations de logements destinés spécifiquement à l’usage des étudiants.
Changement de destination d’un bâtiment d’exploitation agricole : Par dérogation au dernier alinéa de l’article L. 121-10 du code de l’urbanisme, peut être autorisé le changement de destination d’un bâtiment à destination d’exploitation agricole et forestière situé en dehors des espaces proches du rivage, y compris lorsqu’il est situé en dehors des agglomérations et villages existants ou des secteurs déjà urbanisés, au sens du deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.
Pour ce faire, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme devra recueillir l’avis conforme de l’autorité compétente en matière de plan local d’urbanisme ou de document en tenant lieu, l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers en zone agricole et, en zone naturelle, l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.
En outre, le pétitionnaire devra démontrer que lesdits bâtiments ont cessé d’être utilisés pour l’exercice d’une activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans.
Espaces proches du rivages : L’article L. 121-10 du code de l’urbanisme est modifié afin de permettre, dans les communes constituées exclusivement d’espaces proches du rivage, des constructions et des installations nécessaires aux activités agricoles ou forestières dans ces espaces.
- Nouvelles formalités
Le changement de sous-destination soumis à formalité : les dispositions de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme soumettent désormais les changements de sous-destination de la délivrance d’un permis de construire. Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale peut décider, par délibération motivée, de soumettre à déclaration préalable, dans les secteurs qu’il détermine, tout ou partie des changements de sous-destination.
Création d’un permis d’aménager sur des unités foncières non contiguës (nouvel article L. 442-1-3 du code de l’urbanisme).
- Inopposabilité des nouvelles règles d’urbanisme au permis de construire modificatif
Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire modifiant un permis de construire initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial (nouvel article L. 431-6 du code de l’urbanisme).
- Modification des règles contentieuses en matière d’urbanisme
Réduction de l’intérêt à agir : Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou un de leurs groupements n’est recevable à agir contre la décision d’approbation d’un document d’urbanisme ou de son évolution que si elle a pris part à la participation du public effectuée par enquête publique, par voie électronique ou par mise à disposition organisée avant cette décision contestée (nouvel article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme)
Cristallisation des motifs de refus de permis de construire : Lorsque le juge administratif est saisi d’un recours en annulation à l’encontre d’une décision régie par le présent code et refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision, l’auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande (nouvel article L. 600-2 du code de l’urbanisme). [1]
Présomption de la condition d’urgence : Lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite (nouvel article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme)[2].
Suppression de l’effet prorogatoire du recours gracieux : Le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet. Le délai de recours contentieux n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique (nouvel article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme).
- Modification des délais pour la reconnaissance de biens sans maître
Sont considérés comme biens sans maître les biens qui font partie d’une succession ouverte depuis plus de quinze ans (au lieu de trente jusque lors) et pour laquelle aucun successible ne s’est présenté (article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques modifié).
L’entrée en vigueur de cette loi devra attendre.
Le 21 octobre 2025, le Conseil Constitutionnel a été saisi par 60 députés en application de l’article 61 de la Constitution.
Ces derniers contestent la constitutionnalité de certaines des mesures phares de la proposition de loi.
A l’appui de leur saisine, les députés mettent notamment en avant l’atteinte à un recours juridictionnel effectif garanti à l’article 16 de la déclaration de 1789 par les dispositions des nouveaux articles L. 600-1-1 du code de l’urbanisme et L. 600-12-2 du code de l’urbanisme ainsi que par l’abrogation de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme.
Ils évoquent également l’incompétence négative du législateur au regard de l’article 3 de la Charte de l’environnement dès lors qu’un permis de construire modificatif ne pourrait pas être refusé ou assorti de prescriptions spéciales pour préserver l’environnement en application du nouvel article L. 431-6 du code de l’urbanisme.
La décision du Conseil constitutionnel doit intervenir dans le délai d’un mois à compter de sa saisine.
L’équipe du Pôle Public KOVALEX est attentive aux suites qui seront réservées à cette loi et, dans l’attente, reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.
[1] Ces dispositions seraient applicables aux recours en annulation ou aux demandes tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une décision mentionnée au second alinéa du même article L. 600-2 qui ont été enregistrés au greffe de la juridiction après la publication de la loi.
[2] Ces dispositions s’appliqueraient aux référés introduits après la publication de la loi.
