En application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, le juge administratif, quand il constate qu’un vice n’affecte qu’une partie du projet et qu’il peut être régularisé, peut limiter la portée de l’annulation d’une autorisation d’urbanisme et fixer le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation.
Que se passe-t-il si le terrain devient inconstructible ?
La question se posait de savoir si cette régularisation était possible dans le cas où – entre la délivrance du permis de construire et la date à laquelle le juge statue sur sa légalité – le terrain d’assiette du projet est devenu inconstructible.
Le Conseil d’Etat a eu l’occasion d’affiner sa jurisprudence sur la régularisation par une décision du 31 mars dernier.
Les juges ont d’abord rappelé qu’un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle le juge statue ne font pas obstacle à une mesure de régularisation n’impliquant pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même (Conseil d’État, Section, 02/10/2020, n°438318, Publié au recueil Lebon).
Dans sa décision du 31 mars 2026, le Conseil d’Etat précise que pour se livrer à cette appréciation, il incombe au juge de ne prendre en compte que les règles d’urbanisme relatives au vice relevé applicables à la date à laquelle il statue (Conseil d’État, Section, 31/03/2026, 494252, Publié au recueil Lebon).
Autrement dit, il revient aux juges d’examiner uniquement le caractère régularisable du vice relevé, et non de l’intégralité de l’autorisation d’urbanisme, au regard des nouvelles dispositions applicables.
Une solution protectrice pour les bénéficiaires d’autorisations d’urbanisme
Cette solution s’explique dans la mesure où une autorisation d’urbanisme est une décision créatrice de droits pour son bénéficiaire.
Ainsi, la circonstance que le terrain d’assiette du projet est devenu, à la date à laquelle le juge statue, inconstructible du fait d’une modification des règles d’urbanisme, ne fait pas obstacle à ce que tout vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme puisse être régularisé, dès lors qu’à cette date, les règles d’urbanisme applicables ne rendent pas sa régularisation impossible.
Cette solution s’illustre parfaitement par les faits dont étaient saisi le Conseil d’Etat en l’espèce.
En effet, le vice tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis est parfaitement régularisable, indépendamment de toute confrontation du projet avec l’inconstructibilité de la parcelle.
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