En matière de vente immobilière, les diagnostics techniques jouent un rôle essentiel pour informer l’acquéreur sur la situation du bien.
Suivant l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le vendeur doit fournir à l’acquéreur, lors de l’établissement de la promesse ou, en l’absence de promesse, lors de celui de l’acte authentique, un dossier de diagnostics.
Ce dossier comprend notamment :
- un constat de risque d’exposition au plomb,
- un état relatif à la présence de matériaux contenant de l’amiante,
- un constat relatif à la présence de termites,
- un diagnostic de performance énergétique
- ou encore un document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.
L’établissement d’un diagnostic erroné emporte de lourdes conséquences tant vis-à-vis des responsabilités encourues qu’au regard de l’étendue du préjudice réparable.
S’agissant des responsabilités encourues, tout d’abord, le diagnostiqueur peut voir sa responsabilité recherchée par le vendeur qui l’a missionné.
Le diagnostiqueur engage également sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur.
Il est en effet aujourd’hui parfaitement établi que l’acheteur peut rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur à raison du dommage que lui cause l’établissement d’un diagnostic non-conforme aux dispositions légales ou règlementaires en vigueur ou s’il se révèle erroné.
A quelle indemnisation peut prétendre l’acquéreur dans ce cas ?
Par plusieurs récentes décisions, la Cour de cassation est venue rappeler les contours d’une jurisprudence bien ancrée.
Lorsque le diagnostic vise à garantir l’acquéreur contre un risque spécifique (amiante, termite), le préjudice résultant pour l’acquéreur d’un diagnostic erroné revêt un caractère certain. En de pareilles circonstances, l’acquéreur est donc fondé à demander la totalité du coût des travaux destinés à éradiquer le vice.
Deux décisions récentes des 30 janvier 2025 et 20 mars 2025 sont venues l’illustrer :
- Dans l’arrêt du 30 janvier 2025 (pourvoi n°23-14069) :
- un diagnostiqueur n’avait pas repéré toute l’étendue des matériaux d’une maison contenant de l’amiante. Les juges d’appel avaient limité les dommages et intérêts dus à l’acheteur, en dépit de la faute reconnue dans l’établissement du diagnostic relatif à l’amiante. La décision est cassée pour violation du principe de réparation intégrale.
- Dans l’arrêt du 20 mars 2025 (pourvoi n°23-18.472) :
- un couple s’était porté acquéreur d’une maison. L’acte de vente mentionnait une installation d’assainissement autonome de type fosse septique et se référait à un rapport concluant que le système était « conforme, satisfaisant, complet et en bon état de fonctionnement ». Mais peu après la vente, les nouveaux propriétaires avaient déploré de graves dysfonctionnements. Une expertise a confirmé l’ampleur du problème mais surtout que l’installation n’était pas conforme. Les juges d’appel avaient limité l’indemnisation des nouveaux propriétaires à raison d’un préjudice consistant selon eux dans une perte de chance d’obtenir une réduction du prix de vente. La Cour de cassation n’a pas suivant ce raisonnement, rappelant qu’en cas de non-conformité, l’acquéreur avait l’obligation d’engager les travaux nécessaires dans l’année suivant la vente. Par conséquent, l’erreur contenue dans le diagnostic revêtait un caractère certain, permettant aux acquéreurs de réclamer au diagnostiqueur et à son assureur le coût intégral des travaux de mise en conformité.
Lorsque le diagnostic sollicité n’a qu’un caractère informatif, le préjudice découlant d’une erreur commise par le diagnostiqueur s’analyse en une perte de chance de renoncer à la vente ou d’obtenir une réduction du prix de vente.
Un arrêt de la Cour de cassation rendu le 20 octobre 2025 (pourvoi n°23-18.771) le rappelle à propos d’un diagnostic énergétique erroné.
Il en résulte donc que le préjudice indemnisable subi par les acquéreurs, du fait d’une information erronée imputable au diagnostiqueur, ne peut consister dans le coût des travaux de reprise de l’isolation, ni dans la surconsommation de chauffage, mais uniquement dans la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.
Le Pôle Immobilier KOVALEX et ses avocats présents sur Brest, Morlaix, Quimper, Saint-Brieuc et Guingamp, accompagne vendeurs, acquéreurs et professionnels de l’immobilier sur leurs problématiques juridiques liées aux diagnostics, aux ventes et aux litiges.
