Le vendeur professionnel, censé connaître les vices du bien qu’il cède, ne peux pas se prévaloir d’une clause excluant ou limitant à l’avance sa garantie des vices cachés.
C’est à cet important rappel que procède la Cour de cassation dans son arrêt rendu le 15/06/2022.
En application de l’article 1643 du Code civil, il est possible de prévoir à l’acte de vente une clause au terme de laquelle le vendeur ne sera pas tenu à garantie en cas de découverte d’un vice caché par l’acquéreur.
Mais, de longue date, la jurisprudence subordonne l’efficacité de telles clauses à ce que le vendeur soit de bonne foi.
Le vendeur professionnel, censé connaître tous les défauts de la chose qu’il vend, est présumé irréfragablement de mauvaise foi.
Ainsi, le vendeur professionnel n’est pas admis à démontrer qu’il ne pouvait connaître les vices cachés du bien vendu, au prétexte, par exemple, que le vice était pour lui indécelable.
En matière immobilière, sont considérés comme des vendeurs professionnels, ceux qui, au premier chef, agissent dans le cadre de leur activité professionnelle, savoir les lotisseurs, promoteurs, ou encore marchand de biens.
Mais, ont également pu recevoir cette qualification, ceux qui étaient censés, du fait de leur expérience, connaître tous les défauts de la chose vendue même s’ils n’agissaient pas à des fins professionnelles : le marchand de bien qui vend son habitation principale, ou les particuliers qui construisent eux-mêmes leur maison et la vende et qui de ce fait, sont considérés comme ayant des compétences techniques suffisantes en matière de bâtiment.
Dans les faits de l’arrêt rapporté, le vendeur, maçon de profession, avait procédé à d’importants travaux de réhabilitation du bien vendu, initialement un ancien corps de ferme, pour le transformer en maison d’habitation.
Se plaignant de graves désordres, l’acquéreur avait sollicité une réduction du prix de vente et une indemnisation au titre des vices cachés.
Le vendeur, pour s’opposer à ces demandes, soutenait l’applicabilité de la clause stipulée à l’acte de vente excluant sa garantie des vices cachés.
La Cour d’appel avait considéré que le vendeur, indépendamment de sa profession, ne possédait pas les connaissances techniques nécessaires lui permettant d’anticiper un vice du sol au moment de ses travaux, rendant de ce fait mobilisable la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente.
Cette décision est censurée pour violation de l’article 1643 du Code civil par la Cour de cassation.
Le vendeur, maçon de profession, qui réalise lui-même des travaux d’envergure sur le bien vendu, doit être assimilé au vendeur professionnel – d’office censé connaître tous les vices du bien qu’il vend, même du sol.
La Cour de cassation maintient donc le cap de sa jurisprudence, soucieuse de protéger les acquéreurs particuliers.
