Par un arrêt du 19 octobre 2023, la Cour de cassation rappelle que le vendeur qui réalise des travaux ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés, si le vice trouve son origine dans ces travaux (Cassation, Civile 3ème, 19 octobre 2023, n°22-15.536).
L’article 1643 du code civil prévoit que « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».
Généralement, l’acte de vente prévoit une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.
Cette clause ne s’applique pas lorsque le vice caché résulte de travaux réalisés par le vendeur.
En effet, dans ce cas, le vendeur est assimilé à un vendeur professionnel, lequel est présumé avoir connaissance du vice et ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés.
Ainsi, une société civile immobilière qui réalise elle-même des travaux d’extension d’un immeuble d’habitation ne peut opposer à l’acquéreur la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, dès lors « qu’elle s’est comportée en constructeur et doit être présumée avoir connaissance du vice ».
Cette solution est une application d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation.
Elle a ainsi jugé que le vendeur, non professionnel de la construction, mais concepteur et constructeur d’une cheminée à foyer ouvert qu’il avait ensuite transformé en cheminée à foyer fermé, ne pouvait s’exonérer de la garantie des vices cachés (Cassation, Civile 3ème, 10 juillet 2013, n°12-17.149).
