Le pôle Droit rural de KOVALEX, cabinet d’avocats à Saint-Brieuc et en Bretagne, revient sur un arrêt publié au Bulletin de la Cour de Cassation concernant le droit de préemption du fermier et ses interactions avec un pacte de préférence.
Par Me David LE BLANC, avocat associé au sein du pôle Droit rural de KOVALEX.
Les faits : une vente de terres agricoles contestée
En 2006, M. A. acquiert un château et certaines terres. L’acte de vente contient un pacte de préférence lui permettant d’être prioritaire si plusieurs parcelles voisines étaient vendues dans les 25 ans.
Or ces parcelles étaient louées par bail rural à une exploitation agricole (SCEA Château [Adresse 3]). En 2014, le propriétaire vend les parcelles à cette SCEA, qui exerce son droit de préemption de fermier.
M. A. estime que cette vente a été réalisée en fraude de son pacte de préférence et demande :
- l’annulation de la vente :
- sa substitution à l’acquéreur ;
- des dommages-intérêts
Les questions juridiques
Deux questions étaient posées à la Cour de cassation :
- Le fermier doit-il démontrer, dès l’exercice du droit de préemption, qu’il satisfait aux conditions d’exploitation personnelle prévues par le Code rural ?
- L’existence d’un pacte de préférence permet-elle d’annuler la vente lorsqu’un fermier exerce son droit de préemption ?
Réponse de principe de la Cour de Cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi de M. A. et confirme l’arrêt de la cour d’appel.
- Sur le droit de préemption du fermier
La Cour rappelle que les articles L. 412-5 et L. 412-12 du Code rural n’exigent pas que le fermier prouve, au moment où il exerce son droit de préemption, le respect des conditions d’exploitation personnelle prévues par l’article L. 411-59.
Ces conditions font l’objet d’un contrôle a posteriori : si le fermier ne respecte pas ensuite ses obligations, des sanctions peuvent être prononcées.
| Principe dégagé : le respect des conditions d’exploitation personnelle n’est pas une condition préalable à l’exercice du droit de préemption du fermier. Ce premier point me semble confirmer mes observations sur la positon de la SAFER et la réponse ministérielle. |
- Sur la fraude alléguée au pacte de préférence
La Cour rappelle qu’une vente réalisée au profit d’un fermier titulaire du droit de préemption ne peut être annulée que si est démontré un concert frauduleux entre le vendeur et le fermier, destiné à évincer le bénéficiaire du pacte de préférence.
Les juges du fond avaient constaté :
- qu’il n’était pas prouvé que la SCEA connaissait le pacte de préférence lors de la conclusion du bail en 2008 ;
- qu’elle n’aurait eu connaissance de ce pacte qu’au moment de la vente ;
- qu’aucun élément ne démontrait une stratégie frauduleuse commune entre le bailleur et le fermier ;
- que le fermage n’était pas anormalement bas.
La Cour approuve cette analyse et conclut que la preuve de la fraude n’est pas rapportée.
| Ce second point me semble utile à comprendre pour tenir une argumentation contre la position de l’action de concert de la SAFER. |
Portée de l’arrêt
Cet arrêt, publié au Bulletin, présente un intérêt important :
- Le droit de préemption du fermier n’est pas conditionné à la preuve préalable du respect des règles d’exploitation personnelle ou du contrôle des structures.
- Le bénéficiaire d’un pacte de préférence ne peut faire échec à la préemption du fermier qu’en démontrant un véritable concert frauduleux entre le vendeur et le preneur.
- Le bénéficiaire d’un pacte de préférence ne peut faire échec à la préemption du fermier qu’en démontrant un véritable concert frauduleux entre le vendeur et le preneur.
Ce qu’il faut retenir
La Cour de cassation renforce la sécurité juridique du droit de préemption du fermier :
- le contrôle des conditions d’exploitation intervient après la préemption,
- et l’annulation d’une vente au profit du fermier suppose la preuve d’une fraude caractérisée entre le bailleur et le preneur.
Droit de préemption, bail rural, SAFER : faites-vous accompagner
Qu’il s’agisse d’une vente de terres agricoles, de l’exercice d’un droit de préemption, d’un contrôle de la SAFER ou d’un litige rural, une analyse juridique en amont permet souvent de sécuriser l’opération et d’éviter les contentieux.
Le pôle Droit rural de KOVALEX accompagne les acteurs du monde agricole en Bretagne et partout en France.
