Le copropriétaire profite de l’action du Syndicat des Copropriétaires : exception au principe selon lequel l’effet interruptif ne profite qu’au demandeur.
En principe et sauf les dispositions de l’article 1312 du Code Civil qui prévoient que « tout acte qui interrompt ou suspend la prescription à l’égard de l’un des créanciers solidaires, profite aux autres créanciers », l’effet de l’action interruptive ne profite qu’au demandeur à l’action.
Une exception existe, réaffirmée par la Cour de Cassation à l’occasion de son arrêt du 7 mai 2025 (Cass 3ème civ 7.05.2025 n° 23-19.324) en matière de copropriété, sous la réserve stricte que l’action individuelle du copropriétaire et l’action collective du Syndicat des Copropriétaires soient indivisibles.
Ainsi, lorsque des désordres aux parties communes et des désordres aux parties privatives ont une origine commune et que les actions du copropriétaire et du Syndicat des Copropriétaires tendent aux mêmes fins, alors le copropriétaire pourra tirer bénéfice de l’acte interruptif réalisé au nom Syndicat des Copropriétaires (Cass 3ème 7.05.2025 précité – Cass 3ème civ 10.03.2015 n° 13-28.186 – Cass 3ème civ 31.03.2004 n° 02-19.114 – Cass 3ème civ 20.05.1998 n° 96-14.080) et inversement (Cass 3ème civ 20.03.2002 n° 99-11.745).
Cette solution permet aux Copropriétaires qui n’ont pas interrompu les délais d’action contre les constructeurs de se joindre, notamment après expiration du délai décennal, à la réclamation du Syndicat des Copropriétaires pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices personnels en lien avec des désordres affectant les parties communes et dénoncés valablement par le Syndicat.
Cette intervention pourrait paraître inutile alors que la Cour de Cassation reconnaît au Syndicat des Copropriétaires qualité à agir en réparation de dommages, matériels ou immatériels, affectant les parties privatives, à la condition qu’ils trouvent leur cause dans les parties communes, ceci en application de l’article 14 de la Loi du 10.07.1965 qui prévoit une responsabilité de plein droit, sans faute, à la charge du syndicat, au titre des dommages causés aux copropriétaires par les parties communes (Cass 3ème civ 7.11.2024 n° 23-14.646).
Cette intervention a un avantage majeur : elle permet d’exercer une action directe contre les responsables des désordres et d’éviter de présenter une réclamation pécuniaire contre le Syndicat des Copropriétaires dont la charge reposera sur tous les copropriétaires, dont le copropriétaire victime (Cass 3ème civ 20.06.2019 n°19-12.714).
Le conseil de notre pôle immobilier : Copropriétaires, victimes dans vos parties privatives de dommages dont la cause provient de désordres aux parties communes faisant l’objet d’une action syndicale, joignez-vous à l’action collective pour solliciter l’indemnisation de vos préjudices personnels !
