Depuis la Loi dite ÉLAN du 23.11.2018, entrée en vigueur le 25.11.2018, le délai d’action de l’article 42 de la Loi de 1965 visant les actions personnelles du Syndicat des Copropriétaires contre les copropriétaires, et inversement, ainsi que des copropriétaires entre eux, a été ramené de 10 ans à 5 ans. La diminution du délai pour agir est particulièrement notable et doit inciter les acteurs des contentieux en matière de copropriété, et spécialement les syndics de copropriété, à ne plus différer les actions à mener contre les copropriétaires, quelle qu’en soit la nature, et notamment les actions en recouvrement de charges ou les actions en indemnisation pour troubles anormaux de voisinages ou encore pour violation du règlement de copropriété (Cass 3ème civ 24.11.21, n° 20-17.684, n° 20-20.090).
Le point de départ du délai d’action est, selon les termes de l’article 2224 du Code Civil auquel renvoie désormais l’article 42 de la Loi de 1965, le jour où « le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». En matière de recouvrement de charges de copropriété, il s’agira de la date à laquelle le compte du copropriétaire deviendra débiteur. En matière de troubles anormaux de voisinages, il s’agira de la date de la découverte de l’origine du trouble.
Comment calculer le délai d’action lorsque le fait générateur est antérieur à l’entrée en vigueur de la Loi ÉLAN ?
La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21.04.2022 (n°21-15.581), rappelle que, selon l’alinéa 2 de l’article 2222 du Code Civil, lorsque la Loi réduit la durée d’une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l’entrée en vigueur de la Loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la Loi antérieure.
Dès lors, pour un fait générateur antérieur au 25.11.2018, date de l’entrée en vigueur de la Loi ELAN, le délai d’action modifié (5 années) a commencé à courir le 25.11.2018 et expirera le 25.11.2023, sans que la durée totale du délai d’action ne puisse excéder la durée de l’ancien délai, soit 10 ans.
Ainsi, par exemple, pour un fait générateur au 01.09.2015, ou au 20.11.2018, le délai d’action expirera le 25.11.2023 ; en revanche pour un fait générateur au 01.09.2010, le délai d’action a expiré le 1.09.2020.
En conclusion, sortez vos vieux dossiers, notamment de recouvrement de charges de copropriété, et agissez en justice avant le 25.11.2023, votre action est en effet encore recevable pour des dettes remontant à 2013. En revanche, passé le 25.11.2023, seules les dettes de moins de 5 ans à cette date (donc celles postérieures au 25 novembre 2018 seront recouvrables) ; Pour ne pas perdre définitivement 5 ans de charges impayées, il est urgent d’agir en justice.
En effet, en cette matière, les moyens d’interruption de la prescription se résument à la saisine du tribunal par assignation.
