L’article 19-2 de la loi de 1965 permet, sous certaines conditions exposées ci-après, en l’absence de règlement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre du budget prévisionnel ou du fond travaux, et après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, au Syndicat des Copropriétaires de « prononcer la déchéance » du terme et d’obtenir :
- le règlement des autres provisions non encore échues,
- ainsi que l’arriéré des charges dont les comptes ont été validés en AG.
Pour faciliter et accélérer le recouvrement, la loi de 1965 prévoit que pourra être saisi de la demande en paiement de l’intégralité des budget et fond travaux en cours ainsi que de l’arriéré des charges, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
Depuis l’avis de la Cour de Cassation du 12.12.2024 (n°24-70.007) ayant précisé les éléments devant être impérativement précisés dans la mise en demeure préalable pour que soit ouvert le droit à user de la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la Loi du 10/07/1965, la Cour de Cassation affine sa jurisprudence en la matière.
En effet, la procédure accélérée au fond est une procédure dérogatoire, ses conditions d’exercice sont strictement encadrées, de même que la compétence du Président fondée sur l’article 19-2.
Une mise en demeure rigoureusement encadrée
Rappelons cet avis :
« la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte. »
La mise en demeure doit donc préciser :
- la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget,
- ainsi que la nature et le montant des dépenses pour travaux non comprises dans le budget.
Elle devra également rappeler le risque de déchéance du terme encouru par le copropriétaire qui ne règlerai pas dans le délai de 30 jours.
A défaut de mise en demeure conforme, la demande sera jugée irrecevable.
Une procédure efficace mais à condition d’agir dans les délais
Par ailleurs, la procédure n’est ouverte qu’à la condition que le débiteur ne régularise pas dans le délai de 1 mois. Il suffira donc au copropriétaire débiteur de payer strictement les appels du budget non réglés pour que le Syndicat des Copropriétaires perde le bénéfice de la procédure accélérée au fond quant à l’arriéré de charges et au règlement anticipé des échanges futures du budget. Le quantum des sommes dues au titre du budget et du fond travaux étant souvent bien inférieur à l’arriéré des charges, il lui est fortement conseillé de s’exécuter dans le délai d’un mois.
A défaut, il s’expose à une condamnation quasi automatique de sommes qui peuvent être très élevées alors que la prescription en matière de recouvrement de charges est désormais de 5 ans à compter de la dernière position créditrice ou nulle de son compte.
Des moyens de défense strictement limités pour le copropriétaire débiteur
En effet, considérant que les pouvoirs qui lui sont conférés par la Loi de 1965 sont strictement encadrés par l’article 19-2, et que la compétence qui lui est donnée est « spéciale » et non générale, la 3ème chambre de la Cour de Cassation a jugé, dans son arrêt du 15.01.2026 n° 24-10.778, que le Président du Tribunal Judiciaire ne peut pas connaître des demandes reconventionnelles du copropriétaire qui n’entrent pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond.
Ainsi, les seuls moyens de défense qui sont ouverts au défendeur tiennent à :
- Sa qualité de copropriétaire tenu des charges,
- La régularité de la mise en demeure, et l’existence d’une mise en demeure pour tous les budgets réclamés (Cass 3ème civ 15.01.2026 n° 23-23.534),
- L’approbation du budget prévisionnel et des comptes pour les demandes au titre de l’arriéré de charges (Cass 3ème civ 20.11.2025 n° 23-23.315 et 15.01.2026 n° 23-23.534),
- La discussion de la preuve de la créance au regard de toutes les pièces comptables devant être produites par le Syndicat des Copropriétaires (les PV d’AG validant les comptes – les relevés de factures annuels approuvés – l’état individuel de répartition – les appels de fonds hors budgets – les PV d’AG ayant approuvé les dépenses hors budgets …),
- La conformité de la répartition individuelle au regard de celle prévue au règlement de copropriété.
En revanche, le copropriétaire débiteur ne pourra notamment pas :
- discuter de la nullité de la répartition des charges pour non-respect de l’article 10 de la Loi de 1965, pourtant d’ordre public,
- ou invoquer, par exemple, une créance de dommages et intérêts, non liquide, ni exigible, pour des fautes qui aurait été commises par le syndic, dont le Syndicat des Copropriétaires est responsable, ou pour des désordres dont le Syndicat des Copropriétaires serait tenu en application de l’article 14 de la Loi de 1965.
Le copropriétaire qui juge la répartition de charges prévues au règlement de copropriété illégale aura donc intérêt à ne pas retarder son action en justice pour la faire juger « non écrite », et faire adopter une nouvelle répartition (qui n’aura d’effets que pour l’avenir art 43 alinéa 2 de la Loi de 1965), de même celui qui estime disposer d’une créance indemnitaire devra agir sans délai pour disposer d’un jugement de condamnation du Syndicat des Copropriétaires à opposer à l’action en paiement de charges du Syndicat des Copropriétaires en la forme accélérée au fond.
Un impayé de charges peut rapidement devenir un contentieux complexe. Notre pôle immobilier accompagne syndics et copropriétaires dans l’analyse, la sécurisation et la mise en œuvre de leurs recours.
